Comment fonctionne le rachat de prêt immobilier ?

Renégocier son prêt immobilier consiste à rembourser un prêt existant et à le remplacer par un nouveau à un taux plus favorable.

Pourquoi mettre en branle un rachat de crédit immobilier ? Il s’agit d’une opération gagnant-gagnant tant du côté de l’emprunteur que de celui de l’établissement qui a octroyé le prêt initial.

En effet, quand le premier paie moins d’intérêts à long terme, le second y trouvera un excellent moyen d’attirer et fidéliser un nouveau client. Et pour la banque de départ il ne s’agit pas non plus d’une perte trop sèche, puisqu’elle va récupérer des frais de remboursement anticipé qui viendront couvrir en partie son manque à gagner. Voici ce qu’il faut avoir à l’esprit avant d’y avoir recours.

Les frais liés au rachat de crédit

Il ne faut pas se laisser aveugler par un taux d’intérêt plus bas que celui qui était en vigueur lorsque l’on a souscrit le prêt immobilier initial. En effet, si une banque fait miroiter un taux inférieur, attention qu’il ne cache pas des frais et autres pénalités qui feraient basculer votre sentiment d’économies réalisées dans le cauchemar.

Indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Ces IRA sont dans la majorité des cas la charge la plus lourde qui incombe à l’emprunteur. Ainsi, la banque signataire du premier prêt ne tire aucun profit à la négociation avec un client qui quoi qu’il arrive va partir. Les pénalités, elle va donc les demander en intégralité (3 % du capital restant dû). A titre d’exemple, le rachat d’un crédit de 4% au capital restant dû de 100 000 euros va engendrer des IRA de 2 000 euros. Seule la présence d’une clause particulière négociée à l’origine du crédit pourra vous permettre d’y échapper, mais dans ce cas, considérez-vous comme très chanceux car elle est rare.

Les frais de garantie

De nouveaux frais de garantie sont naturellement le fruit de la mort de l’emprunt originel et de la naissance du nouveau crédit. Il s’agira alors de frais de mainlevée (si c’est une hypothèque ou une Inscription de Privilège de Prêteurs de Deniers) ou d’une nouvelle caution (si un fonds de garantie doit être utilisé).

Ici, le remboursement potentiel de la précédente caution peut compenser en partie ces frais. Des frais de dossier et de notaire peuvent aussi entrer en ligne de compte.

Comment effectuer le rachat ?

L’opération de rachat de prêt immobilier est facile à exécuter. Il suffit de donner au potentiel établissement de crédit qui prendra le relais ces informations : la durée restante, le montant, le capital restant dû, le nouvel apport éventuel. Un courtier pourra vous aider à lancer l’opération, si vous le souhaitez.

Quand le lancer ?

Pour que le rachat de crédit immobilier soit  bénéfique pour vous, le gain sur le coût total du crédit (coût du crédit actuel auquel on soustrait le coût du nouveau crédit) doit pouvoir couvrir :

• les pénalités de remboursement anticipé, (6 mois d’intérêts avec un maximum de 3 % du capital restant dû, comme on l’a vu précédemment ;
• les frais d’instauration de la nouvelle garantie si celle-ci doit être appliquée) ;
• le montant du capital restant dû, c’est-à-dire d’au moins 50 000 euros, et si possible supérieur à 70 000 euros.

Investir dans l’immobilier simplement grâce à une SCPI

Effectuer un rachat de crédit immobilier est une excellente manière d’arrondir des fins de mois à une époque où les taux sont très bas comme c’est le cas actuellement. Malgré les IRA et les frais de garantie, il est toujours possible de gagner une bonne petite somme d’argent de cette manière lorsque l’on a acheté sa maison à crédit à un moment peu propice. N’hésitez donc pas à contacter les banques près de chez vous ou à faire appel à un courtier. La démarche est relativement simple et le rachat pourra être fait rapidement, et sans aucun stress dans l’immense majorité des cas..

Dernier point avant de nous quitter : si le marché de l’immobilier et les investissements dans ce domaine vous intéressent, sachez qu’il existe un moyen plutôt sûr, et surtout très simple, d’investir son argent dans l’immobilier aujourd’hui. Il s’agit des SCPI.

Alors, qu’est ce qu’une SCPI ? SCPI signifie Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Le principe est simple. Les SCPI collectent des fonds auprès d’épargnants dans le but d’investir dans des biens immobiliers. La société est propriétaire des parcs immobiliers tandis que l’épargnant détient une ou plusieurs parts du capital de la société. Les sociétés de gestions des SCPI s’occupent donc entièrement de la gestion du parc, ce qui simplifie énormément l’accès à ce type d’investissement. La SCPI gère toute la partie administrative des locations, et choisi elle-même les investissements et leurs diversification. Situation géographique, nature des biens et des activités qui y sont exercées… Ce sont les société de placement qui s’occupent de toute la partie investissement en vue de diluer au maximum la prise de risque et de garantir au maximum les rentrées d’argent pour les épargnants. Bien évidemment, ces activités sont soumises à des règles strictes, et le tout est encadré par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Si l’idée vous intéresse, sachez qu’il existe un bon site qui vous expliquera tout ce qu’il faut savoir sur ce type de placement immobilier. Tout d’abord pour vous mettre les idées au clair, le site propose un simulateur d’investissement en SCPI. Extrêmement bien pensé et ergonomique, il vous permettra de savoir ce que vous pourrez potentiellement toucher en dividendes selon la somme investie et la durée de cet investissement. Il suffit de faire glisser la barre entre 0 et 200.000€ et entre 0 et 30 ans pour se faire immédiatement une petite idée de l’investissement idéal selon sa situation et ses besoins. 

Comme vous le verrez, si le marché suit la même tendance qu’en 2020, ce type d’investissement est on ne peut plus rentable… Pour vous donner une petite idée, sachez qu’il existe actuellement trois gammes d’investissement chez CORUM. Dans la première gamme, le rendement était de 6% en 2020  pour un taux de rendement interne sur 5 ans de 5,77 % . Pour la deuxième gamme nommée CORUM XL et créée cinq ans plus tard, l’année 2020 a fini avec un DVM de 5,66%, pour un objectif de TRI non garanti de 10 % sur 10 ans. La troisième gamme nommée CORUM Eurion affiche un DVM de 10,4%, pour sa première année en 2020 malgré la crise sanitaire. Mais bien évidemment, il faut toujours garder la tête froide avec ce genre de projet. Même si leur gestion est effectuée par des professionnels qui savent diluer au maximum les risques et suivre les tendances du marché, les SCPI restent avant tout des investissements immobiliers. Ce type de placement comportera toujours des risques liés notamment aux fluctuations des marchés.

Pour terminer, notez enfin qu’il existe plusieurs façons de souscrire à une SCP. On peut investir au comptant, à crédit ou encore via un contrat d’assurance vie.  En investissant au comptant, la chose est simplifiée au maximum. L’épargnant investi la somme qu’il désire directement et reçoit les dividendes annuelles. Mais il est donc possible d’investir à crédit. Pour cela, le crédit doit être demandé auprès d’un organisme spécialisé comme une banque. Dans ce cas, si le taux de rendement des parts acquises est supérieur au taux d’intérêt de l’emprunt, il est tout à fait possible d’acquérir davantage de parts de SCPI pour engranger un cercle vertueux prodiguant davantage de dividendes.