Immobilier : ce qu’il faut retenir pour investir en viager

Le marché du viager est en pleine croissance en France, et ce mode d’investissement immobilier présente des avantages certains.

Le viager est relatif à la vente d’un logement à une personne, laquelle verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu’à son décès imprévisible.

La répartition entre le vendeur et l’acheteur du paiement des charges du bien vendu va varier d’après le type de viager ou les clauses du contrat de vente.

Le type de viager

On distingue :

• le viager libre : à partir de la signature de la vente, l’acquéreur dispose librement du bien pour l’occuper ou le louer;
• le viager occupé : ici, le vendeur conserve toute sa vie l’usufruit, en d’autres termes il dispose du droit d’utiliser un bien et d’en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, et donc le vendre. L’usufruit lui permet d’habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers.

Le logement peut être occupé par l’acquéreur à partir du décès du vendeur ou du dernier survivant, seulement dans le cas où le contrat concerne plusieurs vendeurs.

Le paiement du prix

La vente consiste pour la personne qui achète à acquérir le logement sans être contrainte au règlement de la totalité du prix le jour même.

Le prix ? Il est la plupart du temps l’addition d’une somme versée le jour de la vente (le bouquet) et d’une rente viagère que le vendeur perçoit donc jusqu’à son décès.

• Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature, mais il n’a cependant pas de caractère obligatoire. Librement fixé par les parties, il représente en moyenne 30% de la valeur totale du bien;
• La rente viagère peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques.

Si l’un des bénéficiaires décède, la rente peut être versée au survivant en totalité. Mais elle peut aussi être réduite de manière proportionnelle.

Les caractéristiques de la rente

La rente est définie par mois, trimestre ou année.

En toute logique, la valeur totale de la rente est incertaine car liée à la durée de vie du vendeur. Son montant est estimé selon plusieurs critères, entre autres :

• l’âge et l’espérance de vie du crédirentier;
• la valeur du bien;
• les loyers que pourrait percevoir le crédirentier en cas de location du logement.

Qui paie les charges diverses ?

En ce qui concerne les travaux, impôts etc. Cela dépendra du type de viager :

• viager occupé avec usufruit : le vendeur règle réparations et entretien courant, taxe d’habitation et enlèvement des ordures ménagères, factures énergétiques;
• viager occupé avec droit d’usage : taxe foncière et taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont à la charge de l’acheteur. Quant aux autres charges et travaux, l’acte de vente doit le préciser.
• viager libre : énergie, taxes, impôts, entretien courant et toutes réparations sont à la charge de l’acheteur.